Skryté vady nehnuteľnosti môžete reklamovať
| Author: Katarína PetríkováPokazila vám radosť z nového bývania zatekajúca strecha či nefunkčné vykurovanie? Podľa rozsahu chýb môžete žiadať zľavu z kúpnej ceny či odstúpiť od zmluvy.
Čo oči nevidia
Ako už z názvu vyplýva, skrytá vada nie je pri prevzatí domu vizuálne viditeľná a prejaví sa až neskôr. Táto vada však musela existovať už v dobe, keď nehnuteľnosť vlastnil pôvodný majiteľ. Za skrytú vadu sa považuje chyba, ktorá bráni novému majiteľovi v plnom užívaní nehnuteľnosti, napr. zatekajúca strecha, vlhnúca izolácia či nefunkčné vykurovanie. Bežný kupujúci si chyby nehnuteľnosti nemusí všimnúť, a preto je vhodné prizvať na obhliadku aj odborníka.
S riešením neotáľajte
Ihneď po prejavení vady sa obráťte na odborníka, ktorý posúdi jej rozsah. Najlepšie však urobíte, ak budete na prípadné problémy myslieť ešte pred kúpou nehnuteľnosti a necháte si vyhotoviť technický či energetický audit. Okrem odborného posúdenia a auditu však budete potrebovať aj dôkaz o tom, že chyba nevznikla vašim zapríčinením.
Následne si môžete u predávajúceho písomne uplatniť zodpovednosť za skryté vady na nehnuteľnosti. Podľa §596 Občianskeho zákonníka je predávajúci povinný upozorniť na všetky vady už pri dojednávaní kúpnej zmluvy. Ak tak neurobil a po nasťahovaní sa chyba prejaví, podľa § 597 máte právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, ktorá zodpovedá povahe a rozsahu vady. Pokiaľ ide o vadu, kvôli ktorej je nehnuteľnosť neupotrebiteľná, máte právo na odstúpenie od kúpnopredajnej zmluvy. Od zmluvy môžete odstúpiť aj vtedy, ak v predávajúci ubezpečil, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti alebo že nemá žiadne vady a jeho tvrdenie sa neskôr ukáže ako nepravdivé.
Pri odstúpení od kúpnopredajnej zmluvy vám musí byť vrátená plná výška kúpnej sumy a vlastnícke právo musí byť prevedené späť na predávajúceho. Ak ste predávajúceho upozornili na vady najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti, podľa Občianskeho zákonníka máte právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady (napr. náklady na vykonanie odborného posudku). Pokiaľ ste predávajúceho upozornili na vady vo vyššie uvedenej lehote a on túto výzvu odmietne, môžete sa svojich práv domáhať aj na súde.
A čo novostavby?
Po prevzatí novostavby postavenej na zákazku máte právo reklamovať prípadné chyby po dobu až 3 rokov odo dňa prevzatia. Niektoré časti stavieb však môžu mať aj kratšiu záručnú dobu. Pokiaľ je možné vadu odstrániť, máte právo požadovať jej bezplatné odstránenie. Ak je vada neodstrániteľná a bráni vám v riadnom užívaní nehnuteľnosti, môžete odstúpiť od kúpnopredajnej zmluvy. Na jej vypovedanie máte právo aj pri opakovanom výskyte odstrániteľnej vady, ktorá taktiež zamedzuje riadnemu užívaniu stavby. Pokiaľ je vada neodstrániteľná a nebráni riadnemu užívaniu nehnuteľnosti podľa objednávky, máte ako objednávateľ právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny.